Valuvatko loma-asuntosi vuokratulot Costa del Solilla hätäkorjauksiin ja huoltolaskuihin? Ylläpidon puute syö loma-asuntosi tuoton.

Pelkkä vaihtosiivous ei säästä isoilta huoltolaskuilta tai asunnon kulumiselta – Ylläpidon puuttumisen hinta ei ole hallittavissa

Syy löytyy usein toimintamallista tai sen puuttumisesta.

Loma-asunnon omistamisen Aurinkorannikolla piti tuntua helpolta. 
Oma paikka auringossa, huolettomia käyttöjaksoja ja ehkä hieman passiivista vuokratuottoa.

Todellisuus on monelle kuitenkin jotain aivan muuta.

Puhelin soi Suomessa jatkuvasti:
• siivous ei mennyt kunnolla – luet sen Airbnb -arvosteluista
• vuokralainen valittaa tahroista tai luet nuhjuisesta yleisilmeestä palautteissa: "ei vastannut kuvia"
• ikkunat pitäisi pestä tämän tästä
• uunin kahva roikkuu eikä uunia voi käyttää
• kaasupullo on tyhjä ja asiakas valittaa
• ILP on rikki (oikeasti paristot ovat loppu kaukosäätimestä tai vain suodattimet puhdistamatta)
• poreallas on likainen eikä vuokravälittäjän siivooja osaa sitä puhdistaa
• joku pitäisi löytää käymään asunnolla korjaamaan puutteet
• asuntoa kiusaa muurahaisongelma tai muut tuholaiset

Yhtäkkiä huomaat hoitavasi asuntoasi vaikeasti etänä kuin pientä projektia — satojen tai tuhansien kilometrien päästä.

.

Ongelma ei yleensä ole välittäjä – vaan tavanomainen toimintamalli

Useimmissa Costa del Solin vuokra-asunnoissa välitystoimisto hoitaa siivouksen järjestämisen ja monesti asunnon omistajan oletus on, että "välitystoimisto hoitaa asunnon".

Käytännössä kyse on nopeasta ja mahdollisimman edullisesta vaihtosiivouksesta, jonka tarkoitus on saada asunto nopeasti valmiiksi seuraaville vieraille, eli kylpyhuone on pesty, lakanat vaihdettu ja asunto on imuroitu.

Se toimii hyvin niin kauan kuin kaikki menee täydellisesti.

Todellinen ongelma alkaa silloin, kun asunnossa ilmenee normaalia kulumista tai pieniä ylläpitotarpeita, jotka eivät kuulu tavalliseen siivoukseen.

Tyypillinen ketju menee näin:

1. Siivooja ilmoittaa asiasta välittäjälle (tai ei ilmoita)
2. Välittäjä kysyy omistajalta, mitä tehdään
3. Omistaja yrittää ratkaista asian etänä
4. Välittäjä etsii tekijän — tai omistaja etsii itse.
   
   Asia saattaa myös unohtua välittäjän pöydälle ja jäädä roikkumaan, jos tekijää ei löydy heti. Tai löydetty tekijä lupaa sen hoitaa, mutta ei hoida.

Jokaisesta käynnistä syntyy erillinen lasku, vaikka se olisi pelkkä tutkimiskäynti. 
Jos omistaja järjestää tekijän itse, välitystoimisto voi silti laskuttaa oven avauksesta tai koordinoinnista.

.

Miten pienet laiminlyönnit muuttuvat jatkuviksi lisäkuluiksi

Tyypillinen tilanne: ILP on oman onnensa nojassa kuukausia, 

koska vaihtosiivous ei sitä puhdista. Vuokralainen ilmoittaa, että ilmastointi ei toimi.

• välitysliike hankkii jonkun ilmastointilaitetta tutkimaan ja ilmoittaa omistajalle.
• jos välitysliike ei löydä ketään tutkimaan laitetta, omistaja yrittää tehdä sen itse etänä.
• Joku käy tutkimassa laitetta 30 €/h + IVA ja toteaa, että se on liian pölyinen toimiakseen ja lisäksi kaukosäätimen paristo on loppu.
• Joku lähetetään uusien paristojen kanssa imuroimaan laite.
• Omistaja saa laskun vähintään 2-3 tunnin työstä

Tämä ei ole yksittäinen vika, vaan hyvä esimerkki siitä, miten järjestelmä muuttaa pienet, tavalliset asiat monivaiheisiksi kustannuksiksi.

Toinen tyypillinen tilanne: Ikkunoiden likaantuminen

Vaihtosiivous pyyhkii kädenjäljen parvekkeen lasiovesta, mutta ikkunoita ja parvekelaseja ei pestä. Lopulta joku vuokralaisista valittaa, että ikkunat ovat törkeässä kunnossa.

• välitysliike ilmoittaa tilanteen omistajalle ja kysyy, voiko ikkunat pestä
• ikkunanpesijä lähetetään paikalle ja tästä tulee nopeasti vähintään 60-200 euron lasku omistajalle
• ikkunat jatkavat lian keräämistä samasta sekunnista alkaen ja tilanne uusiutuu viimeistään parin kuukauden päästä.
  
  Paikalla olevalle vuokralaiselle ilme on kirkas ja puhdas, mutta seuraavat vuokralaiset päätyvät aina asuntoon, jonka yleisilme on koko ajan nuhruisempi. Tämä on ilmeen ja arvon rapautumista, joka vaikuttaa suoraan vuokrattavuuteen, tuottoon ja asiakaskokemukseen.
  
  Lopputuloksena pienistäkin asioista syntyy yllättävän paljon säätämistä, viiveitä ja lisäkuluja.

Pelkkä vaivalla metsästetyn huoltomiehen käynti asiaa tutkimassa voi maksaa enemmän kuin itse ongelman ratkaisu.

Yksi paristopakkaus ei ole kallis, mutta se maksaa, kun sitä joku lähtee erikseen asiakkaalle viemään.

Alkuperäinen ongelma saattaa pahimmillaan olla asunnossa edelleen koskemattomana odottamassa kaikkia tulevia vuokralaisia.

Usein loma-asunto on vuosien työn tulos tai tarkoin harkittu sijoitus. Moni omistaja pitää kodistaan hyvää huolta itse ja olettaa, että myös Aurinkorannikon asuntoa ylläpidetään samalla ajatuksella, kun se luovutetaan esimerkiksi loma-asuntovuokraukseen.

Käytännössä näin ei kuitenkaan aina tapahdu, jos kukaan ei vastaa asunnon kokonaisvaltaisesta huolenpidosta.

Asunnon taso ja yleisilme laskee koko ajan asunnon kuluessa, kun ylläpito puuttuu.

Se ei enää kiinnosta tulevia vuokralaisia samalla tavalla, koska on nuhjuinen, eikä "vastaa kuvia". Kriittinen vuokralainen saattaa jopa vaatia suoraa hyvitystä vuokrahinnasta. 

Tuotto laskee. Korjauslaskut kasvavat. Pahimmillaan oma loma alkaa siten, että ensimmäiset päivät tai jopa viikot kuluvat korjauksia ja huoltoja tehdessä.

Vuosien aikana olen nähnyt kymmeniä asuntoja, joissa omistaja on maksanut erillisiä huoltoja, ikkunanpesuja ja korjauksia pitkin vuotta. Silti asunto on saattanut näyttää vuosi vuodelta kuluneemmalta.

Yksittäisiä ongelmia pyrittiin korjaamaan, mutta kukaan ei vastannut kokonaisuudesta. Asuntoa hoidettiin tapahtuma kerrallaan, ei jatkuvana ylläpitona. Yleensä vasta siinä vaiheessa, kun ongelma oli kasvanut niin suureksi, ettei sitä voinut enää ohittaa.

Vieraasi ei näe taustalla olevaa toimintamallia. Hän näkee vain asunnon kunnon.

Vaihtosiivous palauttaa asunnon nopeasti käyttövalmiiksi — mutta likaiset ikkunat jäävät pesemättä ja irronnut ovenkahva odottamaan pöydälle. 

Moni asunnon kuntoon, käyttömukavuuteen ja yleisilmeeseen liittyvä asia – kuten paristojen ja kaasupullojen vaihdot, tekniikan puhdistukset, kalkinpoistot, tekstiilien syväpesut ja pienet jatkuvat korjaukset – jää kokonaan tämän ulkopuolelle. 

Kyse ei ole huonosta siivouksesta, vaan siitä, että nämä asiat eivät yksinkertaisesti kuulu tavalliseen vaihtosiivoukseen. Asunto näyttää ehkä nopeasti katsottuna siistiltä, mutta pitkäjänteinen huolenpito puuttuu, ja loma-asunto alkaa vähitellen näyttää kuluneelta.

Kun todellisuus paljastuu omistajalle paikan päällä

Omistaja haaveilee itse loma-asunnostaan

Moni omistaja huomaa tilanteen vasta saapuessaan itse paikalle kuukausien päästä.

Hän on odottanut pääsyä loma-asuntoonsa ja oven aukaisu ei johdakaan hyvään Aurinkorannikko-fiilikseen, vaan vastassa on nuhjaantunut seinä, joka on täynnä matkalaukun raapimisjälkiä ja rasvaisia tahroja ja eteinen on pimeä, koska lamppu on palanut.

Ilpistä pöllähtää paksu pölymatto sitä tutkiessa ja selviää, miksi asiakkaat ovat valittaneet hajusta asunnossa. TV:n kaukosäätimestä on paristo loppu.

Sohva on kyllästetty ruokatahroilla, vaikka mielikuvissa oli puoli vuotta sitten hankitut upeat uudet ja raikkaat koristetyynyt.

Kahvi ei tule läpi espressokeittimestä kalkin takia ja suihku tulvii, koska lattiakaivo on tukossa vuokralaisten hiuksista.

Huomaat monta muutakin asiaa, jotka vaativat toimenpiteitä.

Ajattelet grillata ja pulahtaa porealtaaseen ennen aamulla alkavaa asunnon kunnostusta.
Grillaus jää haaveeksi, koska kaasupullo on tyhjä. Joudut kiristämään terassikalusteiden ruuvit, etteivät heiluvat tuolit hajoa alle auringonlaskua ihastellessa. Porealtaan vesi näyttää epämääräiseltä ja altaan reunassa on jotain tahmeaa

Ymmärrys kasvaa ja tilanne avautuu kokemuksen kautta paikan päällä

Olet hieman yllättyneenä lukenut asiakasarvosteluja vuokralaisiltasi, mutta alat ymmärtää, miksi "asunto ei vastaa kuvia" ja vihjauksia, että vuokraa pitäisi hiukan tarkistaa alaspäin, jotta käyttöaste paranisi. Ja samalla vuokratuotto.

Asunto ei vastaa juuri nyt edes omaa mielikuvaasi.

Vielä hetki sitten vuokralaiset kilpailivat siitä ja sinäkin nautit viettäessäsi itse iltaa putipuhtaalla terassilla auringossa. Jotain on tapahtunut, kun asunto on näin nuhjuinen.

Olet kuitenkin erikseen maksanut useita kertoja ikkunanpesulaskun ja terassinpesun Caliman jälkeen, kun vuokravälittäjäsi on soittanut. Milloin mitäkin. Niistä tuli iso lasku ja silti asunto on näin epäsiisti. Kaikessa on hiukan huomauttamista.

Asunto kuluu hiljalleen, vaikka sitä siivotaan

Laadukas loma-asunnon ylläpito tarkoittaa paljon muutakin kuin lakanoiden vaihtoa. Pienet yksityiskohdat ratkaisevat sen, näyttääkö asunto vieraan silmissä tai omissa silmissäsi hienokuntoiselta ja hoidetulta kohteelta vai parhaat päivänsä nähneeltä kolhitulta vuokra-asunnolta.

Kerrannaisvaikutus

Vuokralainen ei pidä kovin tärkeänä varoa mitään, kun asunto on jo valmiiksi nuhjaantunut, ja pahimmassa tapauksessa pienet vahingot kertaantuvat tämän vuoksi.

Asunnon tasoa on vaikeaa nostaa takaisin mielikuvan tasolle

Jos asuntosi "taso laskee" syvän ylläpidon puutteen takia ja haluttavuus vähenee vuokralaisten silmissä, se näkyy arvosteluissa ja häiritsee vuokratuottoa suoraan. Tyhjiä päiviä saattaa tulla enemmän, kuin oletit. 

Kun huoltoa sitten herätään omistajan toimesta tekemään esimerkiksi kerran vuodessa , se ei nosta asunnon haluttavuutta suoraan takaisin tavoitellulle tasolle, vaan moitteet ja maininnat asunnon puutteista säilyvät Airbnb-sivun syövereissä.

Lisäksi ympyrä sulkeutuu ja asunto lähtee taas kulumaan ilman ylläpitoa, josta toimintamalli ei muutu.

Yksi kumppani hoitaa kaiken - Sunnyhost PREMIUM

on rakennettu ratkaisemaan juuri tämä ongelma.

Sen sijaan, että asuntoa vain siivotaan vuokralaisten välillä tai viikkosiivouksin, sen kunnosta ja yleisilmeestä pidetään jatkuvasti huolta vaihtosiivouksien yhteydessä ja kuukausikäynneillä.

Pienet korjaukset, ikkunanpesut, tarkistukset ja ylläpitotoimet tehdään osana normaalia toimintaa ennen kuin niistä syntyy vierasvalituksia, huoltokäyntejä tai lisälaskuja. (Tarkempi palvelusisältö löytyy Premium-huolenpidon sivulta.)

Mitä tämä tarkoittaa omistajalle?

Yksinkertaisempaa arkea. Yksi vastuullinen kumppani. Yksi lasku. Mielenrauhaa.

Asuntosi pysyy siistinä, toimivana ja edustavana myös silloin, kun itse olet kaukana.

PREMIUM-huolenpidon tarkoitus ei ole lisätä huoltokuluja, vaan siirtää ylläpito ennakoivaksi ja kattavaksi kustannustehokkaasti.

Kun asunto pysyy jatkuvasti hyvässä kunnossa:
• vuokrausaste pysyy korkeampana
• kohteesta voi pyytää parempaa hintaa
• korjausvelka ei pääse kasvamaan
• erilliset kalliit huoltokäynnit vähenevät

Klikkaa ja lue lisää : PREMIUM 

Ota yhteyttä WhatsAppissa ja räätälöidään yhdessä kohteellesi sopiva huolenpitopaketti.